Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?
Viele Eigentümer stehen früher oder später vor der Frage: Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis und in welchen Fällen ist er tatsächlich verpflichtend? Diese Frage taucht besonders häufig auf, wenn ein Immobilienverkauf, eine Neuvermietung oder eine Verpachtung ansteht. Denn die gesetzlichen Vorgaben sind klar, aber es gibt je nach Baujahr, Art der Immobilie und ihrem energetischen Zustand verschiedene Regelungen und Ausnahmen.
Ob ein Energieausweis notwendig ist, hängt nicht nur vom Alter des Gebäudes ab, sondern auch von weiteren Faktoren: Wurde in den letzten Jahren saniert oder modernisiert? Handelt es sich um einen Altbau, ein Mehrfamilienhaus oder einen Neubau? Und wird die Immobilie selbst genutzt oder an Dritte übergeben?
In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, ab wann ein Energieausweis Pflicht ist, welche Ausnahmen greifen und wie genau das Baujahr die Entscheidung für den passenden Energieausweis – ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – beeinflusst.
Ist ein Energieausweis für jedes Baujahr Pflicht?
Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis und welcher Ausweistyp ist dann vorgeschrieben? Grundsätzlich gilt: Das Baujahr eines Gebäudes beeinflusst nicht, ob ein Energieausweis erstellt werden muss – diese Pflicht besteht bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung immer. Entscheidend ist jedoch, welcher Ausweistyp erforderlich ist: der einfachere Verbrauchsausweis oder der detaillierte Bedarfsausweis.
Gebäude mit Baujahr vor dem 1. November 1977:
Für Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 errichtet und nicht umfassend energetisch modernisiert wurden, schreibt das Gebäudeenergiegesetz zwingend einen Bedarfsausweis vor. Der Grund: Diese Gebäude erfüllen in der Regel keinen energetischen Mindeststandard, sodass eine Bewertung anhand des tatsächlichen Verbrauchs nicht aussagekräftig wäre.
Ausnahme bei Modernisierung nach Wärmeschutzverordnung 1977:
Wurde ein älteres Gebäude nachträglich so saniert, dass es dem energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 (WSVO 77) entspricht, kann auch hier ein Verbrauchsausweis zulässig sein – selbst bei weniger als fünf Wohneinheiten. Die WSVO 77 war die erste gesetzliche Regelung in Deutschland, die konkrete Anforderungen an Dämmung, Fenster, Dächer und Heizsysteme stellte. Gebäude, die diesen Standard erfüllen, sind energetisch mit jüngeren Baujahren vergleichbar.
Gebäude mit Baujahr ab dem 1. November 1977 bzw. ab 1978:
Wer sich fragt, ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis und welche Auswahlmöglichkeiten bestehen, sollte wissen: Für Gebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 – faktisch also ab Baujahr 1978 – besteht in vielen Fällen Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Voraussetzung ist, dass für das Gebäude Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen.
Neubauten:
Für Neubauten gilt grundsätzlich die Pflicht zum Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist nicht zulässig, da für neue Gebäude noch keine aussagekräftigen Verbrauchswerte existieren.
Ob die Modernisierung den Standard der WSVO 77 erreicht, muss durch aussagekräftige Nachweise belegt werden (z. B. Sanierungsunterlagen, Energieberatung etc.).
Gibt es Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht?
Ja – auch wenn sich viele fragen, ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis, gibt es laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) mehrere Ausnahmen von dieser Pflicht. Diese betreffen in der Regel besondere Gebäudetypen oder spezielle Nutzungsszenarien. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Ausnahmefälle:
1. Denkmalgeschützte Gebäude
- Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind in der Regel von der Energieausweispflicht befreit. Der Grund: Die energetische Sanierung wäre hier entweder baulich nicht möglich oder würde den historischen Charakter des Gebäudes beeinträchtigen. Hinweis: Eine eindeutige Klärung, ob Ihr Gebäude als Denkmal gilt, liefert das jeweilige Landesamt für Denkmalpflege.
2. Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
- Wenn ein Gebäude eine Gesamt-Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern aufweist (z. B. Gartenhäuser, kleine Ferienhäuser oder Verkaufsbuden), ist kein Energieausweis erforderlich.
3. Unbeheizte oder nicht klimatisierte Gebäude
- Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden – etwa: Garagen, Schuppen oder Lagerhallen ohne Heizung sind von der Ausweispflicht ausgenommen, da kein energetischer Verbrauch oder Bedarf vorliegt.
4. Ausschließlich selbstgenutzte Gebäude
- Solange eine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wird und weder verkauft noch vermietet werden soll, besteht keine Pflicht, einen Energieausweis zu erstellen. Erst bei geplanter Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf wird der Energieausweis verpflichtend – spätestens zur ersten Besichtigung.
Welcher Energieausweis ist wann erforderlich?
In Deutschland gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide erfüllen die gesetzlichen Anforderungen – unterscheiden sich jedoch in der Bewertungsgrundlage, im Erstellungsaufwand und in der Aussagekraft. Wer sich fragt, ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis und welche Variante dabei relevant ist, sollte wissen: Die Entscheidung hängt vor allem vom Baujahr, dem energetischen Zustand des Gebäudes und der Verfügbarkeit von Verbrauchsdaten ab.
- Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist einfacher und günstiger zu erstellen, da er auf den Abrechnungsdaten des Energieversorgers beruht. Geeignet für:
- Gebäude ab Baujahr 1978
- Gebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten
- Ältere Gebäude, die energetisch saniert wurden (nach WSVO 77)
- Immobilien mit lückenloser Verbrauchsdokumentation (z. B. regelmäßig beheizte Mietobjekte)
- Vorteile: Schnell & günstig • Reicht für viele gängige Immobilienarten aus • Aussage basiert auf echtem Nutzerverhalten
- Der Bedarfsausweis ermittelt den Energiebedarf auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes – unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten. Es werden Daten zu Bausubstanz, Fenstern, Dämmung, Heiztechnik und weiteren baulichen Faktoren berücksichtigt. Pflicht für:
- Gebäude mit Baujahr vor dem 01.11.1977
- Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, sofern keine Sanierung auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgewiesen werden kann
- Neubauten
- Vorteile: Objektive Bewertung der energetischen Qualität • Unabhängig vom Nutzerverhalten • Grundlage für Sanierungsempfehlungen
Energieausweis beantragen – So funktioniert’s
1. Online-Formular ausfüllen
Zunächst wählen Sie den passenden Ausweistyp – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – und geben die notwendigen Informationen zu Ihrer Immobilie direkt im Online-Formular ein. Das dauert nur wenige Minuten.
2. Fachliche Prüfung durch zertifizierte Energieberater
Nach Eingang Ihrer Angaben werden diese von unseren erfahrenen Energieberatern sorgfältig geprüft. Bei Rückfragen oder Unklarheiten melden wir uns direkt bei Ihnen – selbstverständlich kostenlos.
3. PDF-Ausweis innerhalb von 24 Stunden
Sobald alle Daten vollständig sind, erhalten Sie Ihren offiziellen Energieausweis als PDF-Dokument per E-Mail – innerhalb von 24 Stunden. Der Ausweis ist GEG-konform, rechtssicher und enthält die DIBt-Registrierungsnummer.
Was kostet ein Energieausweis?
Bei onlineEnergieausweis.com profitieren Sie von transparenten Festpreisen ohne versteckte Kosten. Die Preise richten sich nach dem Ausweistyp und sind klar strukturiert:
Gebäude ab Baujahr 1978 oder mit mindestens 5 Wohneinheiten
Altbauten bis Baujahr 1977 mit weniger als 5 Wohneinheiten
Alle Preise verstehen sich als inklusive folgender Leistungen:
- Offizieller PDF-Ausweis per E-Mail innerhalb von 24 Stunden
- DIBt-Registrierung inklusive
- Keine Abos, keine versteckten Zusatzkosten
- Prüfung durch einen zertifizierten Energieberater
Mit onlineEnergieausweis.com erhalten Sie Ihren rechtssicheren Ausweis deutlich günstiger und schneller als bei vielen lokalen Anbietern.
Rechtliche Grundlagen & Bußgelder - Energieausweis-Pflicht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Die Frage, ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis, ist eng mit den gesetzlichen Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verknüpft. Dieses schreibt vor, dass Eigentümer in bestimmten Fällen einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen – unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Pflicht besteht insbesondere in folgenden Situationen:
Beim Verkauf einer Immobilie
Bei Vermietung oder Verpachtung
Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis verfügbar sein
Pflichtangaben bereits in der Immobilienanzeige:
Gemäß GEG müssen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis schon im Inserat erscheinen, egal ob online (z. B. ImmobilienScout24, eBay Kleinanzeigen) oder in Printmedien. Dazu gehören:
Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
Endenergiebedarf bzw. -verbrauch
Baujahr des Gebäudes
Wesentlicher Energieträger
Energieeffizienzklasse
Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?
Wer keinen Energieausweis vorlegt oder in Anzeigen die vorgeschriebenen Angaben weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Mögliche Folgen:
Bußgeld von bis zu 10.000 Euro
Abmahnungen durch Wettbewerbszentralen oder Immobilienportale
Verlust der Rechtssicherheit bei Vertragsabschlüssen
- Mit einem aktuellen, GEG-konformen Energieausweis erfüllen Sie alle rechtlichen Vorgaben und vermeiden kostspielige Sanktionen.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Je nach Ausweisart unterscheiden sich die Anforderungen leicht:
- Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Für den Bedarfsausweis: Baujahr, Wohnfläche, Bauweise, Fenster, Heizungssystem etc.
Keine Sorge: Wir führen Sie Schritt für Schritt durch alle Angaben. Außerdem bekommen Sie hier(Link Checklisten) übersichtliche Checklisten zu beiden Ausweisarten.
Kein technisches Fachwissen nötig, keine versteckten Hürden – wir machen es Ihnen so einfach wie möglich.
Häufige Fragen zum Thema Baujahr & Energieausweis
Gilt die Energieausweispflicht auch für Häuser aus den 1960er-Jahren?
Ja. Auch Gebäude, die in den 1960er-Jahren errichtet wurden, unterliegen der Energieausweispflicht – sobald sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden.
Da diese Immobilien vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, ist in den meisten Fällen ein Bedarfsausweis erforderlich.
Ausnahme: Wenn durch Sanierungsmaßnahmen der Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde, kann ein Verbrauchsausweis zulässig sein.
Muss ich auch einen Energieausweis erstellen lassen, wenn ich „nur“ vermieten möchte?
Ja, unbedingt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) macht keinen Unterschied zwischen Verkauf und Vermietung. Auch Vermieter sind verpflichtet, spätestens zur Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen.
Zudem sollten die wichtigsten Angaben aus dem Ausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein.
Wird gegen diese Vorgaben verstoßen, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €.
Kann ich den Energieausweis nachreichen?
Nur sehr eingeschränkt. Zwar ist es möglich, den Energieausweis erst nach Veröffentlichung eines Inserats zu beantragen. Allerdings gilt laut GEG:
- Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits im Inserat angegeben werden.
- Spätestens zur ersten Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen und vorgezeigt werden.
Eine Übergabe erst beim Vertragsabschluss ist nicht zulässig und stellt einen Verstoß dar.
Gilt die Pflicht zum Energieausweis auch bei geerbten Immobilien?
Grundsätzlich nicht, aber: Sobald Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Allein der Eigentumsübergang durch Erbschaft verpflichtet noch nicht zur Erstellung eines Energieausweises.
Sobald die Immobilie jedoch am Markt angeboten wird, greift die Pflicht. Auch hier gilt: spätestens zur Besichtigung muss ein gültiger Ausweis vorhanden sein.
Fazit – Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?
Ein Energieausweis ist für Gebäude aller Baujahre Pflicht, sobald sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden. Wer sich fragt, ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis, sollte wissen: Entscheidend ist nicht das Alter allein, sondern das geplante Vorhaben.
Das Baujahr beeinflusst jedoch die Art des Energieausweises:
Gebäude vor 1977 (unsaniert, weniger als 5 Wohneinheiten) → meist Bedarfsausweis erforderlich
Gebäude ab 1978 → Verbrauchsausweis genügt, sofern Heizungs-Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen
Neubauten → Bedarfsausweis
Mit der richtigen Auswahl des Ausweistyps erfüllen Eigentümer alle Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und vermeiden Bußgelder.
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