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Neuer Energieausweis ab 2027: Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Wer 2027 ein Haus verkauft oder eine Gewerbefläche vermietet, bekommt einen anderen Energieausweis als bisher. Zum 1. Januar treten die neuen Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes in Kraft, und sie betreffen vor allem Eigentümer von Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Häusern. Wer schon einen gültigen Ausweis hat, kann sich erst einmal zurücklehnen, denn er gilt weiter. Spannend wird es für alle, die in den nächsten Monaten einen neuen Ausweis brauchen. Für manche lohnt es sich, noch vor Silvester zu bestellen, für andere eher, bis Januar zu warten.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Hinter dem sperrigen Namen steckt das bisherige Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Der Gesetzgeber hat es im Sommer 2026 gründlich überarbeitet und umbenannt. In den Nachrichten taucht es meist als neues „Heizungsgesetz“ auf.
Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026. Die Regeln zum Heizungstausch gelten schon seit dem Tag danach, unter anderem ist die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien weggefallen. Beim Energieausweis hat man sich mehr Zeit gelassen: Die neuen Vorgaben, mit denen Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie umsetzt, gelten erst ab dem 1. Januar 2027.
Ist mein alter Energieausweis ab 2027 noch gültig?
Ja, und zwar bis zum Ende seiner regulären Laufzeit von zehn Jahren. Niemand muss einen gültigen Ausweis wegen des neuen Gesetzes austauschen. Die geänderten Regeln betreffen nur Ausweise, die ab Januar 2027 ausgestellt werden.
Wann Ihr Dokument abläuft, steht gleich auf der ersten Seite. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Was ändert sich beim Energieausweis ab 1. Januar 2027?
- Die auffälligste Umstellung betrifft das Format. Neue Ausweise werden grundsätzlich digital und maschinenlesbar ausgestellt, der digitale Energieausweis wird damit zum Normalfall. Wer lieber etwas in der Hand hält, kann zusätzlich eine Papierfassung verlangen.
- Inhaltlich wird der Ausweis ausführlicher. Bei Wohngebäuden muss zum Beispiel künftig auch der Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr drinstehen, und erneuerbare Energien müssen nachvollziehbar angegeben werden.
- Beim Verbrauchsausweis ändert sich die Datengrundlage. Statt mindestens drei Jahren genügen dann zwei, allerdings müssen die Werte jährlich und nach Energieträger getrennt vorliegen. Dazu kommt ein neuer Anlass für die Ausweispflicht, nämlich die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen. Dazu weiter unten mehr.
Was ändert sich für Wohngebäude?
Auf den ersten Blick bleibt für Wohnhäuser fast alles beim Alten. Die farbige Skala von A+ bis H, die viele aus Immobilienanzeigen kennen, wird nicht ersetzt.
Eine echte Neuerung betrifft ältere Ein- und Zweifamilienhäuser. Bisher galt: Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist in der Regel ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Haus erreicht den Wärmeschutz von 1977. Diese Sonderregel fällt 2027 weg. Damit kommt auch für solche Häuser ein Verbrauchsausweis infrage, sofern die nötigen Verbrauchsdaten vorliegen.
Einen Haken gibt es allerdings. Der Verbrauchsausweis ist künftig Gebäuden vorbehalten, in denen ausschließlich gewohnt wird. Schon eine kleine Praxis oder ein Laden im Haus kann das ändern. Welche Ausweisart für Ihr Haus sinnvoll ist, erklärt unser Ratgeber Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Was ändert sich für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude?
Hier fallen die Änderungen am deutlichsten aus. Wer ab 2027 ein Bürogebäude, eine Halle oder eine Praxis verkauft oder vermietet, muss einen Bedarfsausweis vorlegen. Der günstigere Verbrauchsausweis reicht in diesen Fällen nicht mehr.
Das gilt auch für das klassische Wohn- und Geschäftshaus, also etwa die Bäckerei im Erdgeschoss mit drei Wohnungen darüber. Weil das Gebäude nicht nur dem Wohnen dient, scheidet der Verbrauchsausweis aus.
Außerdem bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Effizienzklasse, und zwar auf einer eigenen Skala von A bis G. Die Besonderheiten haben wir auf unserer Seite zum Energieausweis für Nichtwohngebäude zusammengefasst.
Brauche ich bei einer Mietvertragsverlängerung einen Energieausweis?
Unter Umständen ja. Ab 2027 kann auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Pflicht auslösen, einen Energieausweis vorzulegen. Das betrifft aber nur Gebäude, für die es noch keinen gültigen Ausweis gibt. Wie weit die Regel im Alltag reicht, etwa bei Verlängerungen ohne neuen Vertrag, wird sich erst in der Praxis zeigen.
Für Bestandsmieter, deren Vertrag einfach weiterläuft, ändert sich nichts. Ihnen müssen Sie keinen aktuellen Ausweis zeigen.
Was gilt künftig für Baudenkmäler?
Denkmalgeschützte Gebäude waren bei Verkauf und Vermietung bislang von der Ausweispflicht befreit. Mit der ab 2027 geltenden Fassung des Gesetzes fällt diese Ausnahme weg. Wer ein Baudenkmal verkaufen oder vermieten möchte, sollte den Energieausweis deshalb gleich mit einplanen.
Welche Bußgelder drohen?
Verkäufer, Vermieter und Makler müssen dafür sorgen, dass Interessenten den Energieausweis rechtzeitig zu sehen bekommen, spätestens bei der Besichtigung. Wer das vorsätzlich oder leichtfertig versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das gilt auch für Eigentümer, die dem Aussteller bewusst oder leichtfertig falsche Gebäudedaten liefern.
Energieausweis noch 2026 beantragen oder bis 2027 warten?
Ein Ausweis, der bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, richtet sich noch nach den alten Regeln und bleibt zehn Jahre gültig. Ob Sie davon profitieren, hängt vom Gebäude ab.
Am meisten Zeitdruck haben Eigentümer von Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Häusern. Wer dort noch einen Verbrauchsausweis möchte, muss ihn bis Jahresende ausstellen lassen. Ab Januar ist bei Verkauf oder Vermietung nur noch der Bedarfsausweis möglich.
Umgekehrt kann sich Warten lohnen, wenn Sie ein kleines, unsaniertes Wohnhaus mit Bauantrag vor November 1977 besitzen und erst 2027 verkaufen oder vermieten wollen. Dann kommt unter Umständen auch der Verbrauchsausweis infrage. Steht die Vermarktung dagegen schon jetzt an, führt am Bedarfsausweis kein Weg vorbei.
Für alle anderen Wohngebäude bringt Abwarten keinen Vorteil. Beantragen Sie den Ausweis einfach dann, wenn Sie ihn brauchen. Vermieter, die 2027 Verträge verlängern wollen, sollten vorher nachsehen, ob für das Gebäude ein gültiger Ausweis vorliegt.
Zum Jahresende haben viele Aussteller gut zu tun, planen Sie also lieber etwas Puffer ein. Wie es zur Not auch schnell geht, lesen Sie in unserem Ratgeber Energieausweis kurzfristig bekommen.
Lohnt sich der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude trotzdem?
In vielen Fällen schon. Der Verbrauchsausweis zeigt vor allem, wie ein Gebäude in den letzten Jahren genutzt wurde. Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen mit den baulichen Eigenschaften und macht sichtbar, wo Energie verloren geht.
Für Gewerbeimmobilien wird das in den kommenden Jahren wichtiger. Das Gesetz führt für bestehende Nichtwohngebäude nämlich schrittweise Mindestanforderungen an die Energieeffizienz ein. Wer seine Ausgangslage früh kennt, kann Sanierungen in Ruhe planen.
Welche Unterlagen sollten Sie bereithalten?
Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto schneller ist der Ausweis fertig. Hilfreich sind das Baujahr und bei älteren Häusern das Datum des Bauantrags, außerdem die Zahl der Wohnungen, die Fläche und die Information, ob Teile des Gebäudes gewerblich genutzt werden.
Zur Heizung brauchen Sie die Art der Anlage, den Energieträger und ungefähr ihr Baujahr. Für einen Verbrauchsausweis kommen die Abrechnungen hinzu. Bis Ende 2026 sind mindestens drei Jahre nötig, ab 2027 zwei Jahre. Haben Sie Fenster getauscht, gedämmt oder die Heizung erneuert, gehört das ebenfalls in den neuen Ausweis.
Welche Ausweisart zu Ihrem Gebäude passt, finden Sie mit unserem Ausweischeck in wenigen Schritten heraus.
Neue Regeln ab 2027: Jetzt den passenden Zeitpunkt wählen
Ob Verkauf, Neuvermietung oder Vertragsverlängerung: Klären Sie lieber jetzt als im Januar, welcher Energieausweis für Ihr Gebäude gilt. Gerade bei Gewerbe- und Mischimmobilien entscheidet der Stichtag darüber, welche Ausweisart Sie überhaupt noch wählen können.
Bei onlineEnergieausweis.com können Sie Ihren Energieausweis online erstellen und die Gebäudedaten bequem digital übermitteln. Für Gewerbe und gemischt genutzte Immobilien finden Sie alles Wichtige auf unserer Seite zum Energieausweis für Nichtwohngebäude.
FAQ
Muss ich meinen Energieausweis wegen des neuen Gesetzes erneuern?
Nein. Ihr Ausweis gilt bis zum Ende seiner zehnjährigen Laufzeit weiter. Die neuen Regeln betreffen nur Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden.
Ab wann gelten die neuen Regeln für Energieausweise?
Ab dem 1. Januar 2027. Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt zwar schon seit Ende Juli 2026, der Teil zum Energieausweis tritt aber erst zum Jahreswechsel in Kraft.
Gibt es den Verbrauchsausweis ab 2027 noch?
Ja, allerdings nur für Gebäude, in denen ausschließlich gewohnt wird. Wer ein Nichtwohngebäude oder ein Haus mit Gewerbeanteil verkauft oder vermietet, braucht künftig einen Bedarfsausweis.
Bekommen Wohngebäude eine neue Effizienzskala?
Nein, bei Wohngebäuden bleibt es bei A+ bis H. Die neue Skala von A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.
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